1807 又转(1 / 2)

快过年了,谭淑珍还要召集他们到杭城开会,而且一开就是三天,下面分公司的总经理都有些奇怪,应莺问姚芬,姚芬也不知道,她说谭董就让她通知开会,其他什么也没有说。

小芳周六回来,谭淑珍星期天到了张晨家里,张晨还是去了动感地带工地,谭淑珍在他们家待了一天,也不知道她和小芳在说什么。

张晨晚上问小芳,小芳说没有什么,帮珍珍姐算账。

“他们公司的账有什么问题吗?”张晨问。

“没什么问题,就是流速比相比前年,慢了很多。”小芳说。

张晨听说账没有什么问题,就没有再问,小芳接着和他说了繁花网络C轮融资的事,张晨赶紧说,这事我不管,不是有你和刘芸吗。

“你是大股东。”小芳说,“融资就要继续稀释你的股权。”

“可以,稀释完了也没有关系。”张晨说,“你看着怎么做好,就做吧。”

小芳摇了摇头,知道再多说无益,就不说了。

星期天的下午,锦绣中国全国各分公司的总经理都到了,他们当中,大多数人的家都在杭城,到了就各自回家,只有长沙和成都、贵阳、重庆的总经理,是当地人,姚芬把他们送到了桃花源大酒店。

老谢和韩先生一起从海城过来,张晨和谭淑珍一起去机场接的他们,在土香园大酒店吃晚饭,吃晚饭的时候,刘芸和小芳也来了,刘芸和老谢是老相识,当年老谢的娱乐城要登招聘广告,就是刘芸介绍给刘立杆的。

也就是从那时候开始,老谢和刘立杆张晨相识了,才有了后面的事情。

老朋友见面,都有些感慨,但因为刘立杆,又不方便说太多,大家都知道谭淑珍和刘立杆的关系。

吃饭的时候,有韩先生在场,谭淑珍这才说出了她的担忧,她和韩先生说,可以说,我们前几年放弃一线城市,转战三四线城市和下面县里是正确的,那个时候,这些地方的市场还没有起来,可以说该拣的便宜我们都拣到了,我们在这些地方的项目,利润率很高。

但是现在,三四线城市,哪怕是下面县里的土地市场都开始规范起来,大家都只有招拍挂这一条路,这样,土地取得的成本就越来越高,项目的利润率在下降。

谭淑珍和韩先生说:“这个还不是我担心的,我真正担心的是,一个是我们公司的负债率太高,已经到了百分之九十二的程度。”

“这个负债率是真实的?没有隐藏或者转移债务?”韩先生问。

谭淑珍点点头说:“是真实的。”

“那还不算高,房地产行业的高负债率,可以说是行业的通病,就你们的这个负债率,还算是低的,我知道大多数房地产公司,特别是那几家头部公司,他们真实的负债率都在百分之一百二十以上,要是没有通过财务手段转移债务和美化报表,他们的报表都是没办法看的。”

韩先生说:“这几年大家拼命拿地,都是杠杆加杠杆,融资可以说是不择手段,什么样的钱都敢要敢拿,你们公司,风险控制做得还算是不错的。”

“我知道。”谭淑珍说,“但这么高的负债率,总是让人心慌,顺风顺水的时候没有问题,但一旦大环境恶化,可能马上就要被逼到贱卖资产来降负债率的程度。”

“对,都会有这个风险。”韩先生说。

“这就涉及到第二个让我感到担心的问题。”谭淑珍说,“因为我们现在的项目,大多是在三四线城市和县城,这些项目,虽然还有盈利,但我们昨天算过了,流速比在下降。”

“也就是资产变现的可能性变弱了?”韩先生问。

谭淑珍点点头说是。

“这是肯定的。”韩先生说,“三四线城市和县一级,和一线城市相比,购买力毕竟会差很多,基本上,什么地方限购措施越严苛,这地方的购买力就越强,而且,大的经济环境变差的时候,也都是从末端,也就是三四线城市开始的。

“一线城市不管是地方政府的投资还是居民的消费,都有一个惯性,一下子很难刹住车,谭董,你说的这个资产变现能力变弱,确实值得忧虑,如果所有的项目都在三四线城市和县一级,单一个项目影响可能不大,但要是所有的项目集中爆发,就是大问题了。”

“对,我担心的就是这个,全国一盘棋,大的经济环境变差,都是全国性的,韩先生你说的这个集中爆发的情况,可以说随时都有可能发生。”谭淑珍说,“这就是让我心里发慌的原因。”

“这次开会,就是为了这个?”老谢问。

谭淑珍说对,“我在想,我们锦绣中国是不是需要再一次转型,把大家叫过来,就是商量这个事情。”